עו"ד מקרקעין
לכל עסקה במקרקעין, קטנה כגדולה, ישנם המאפיינים המשפטיים הייחודיים לה. בבואנו לבחון עסקה שכזו, יש לבצע מספר בדיקות לא מבוטל (תכנוניות, משפטיות ומיסוייות), בדיקות שכאלה לא יכולות ולא צריכות להתבצע על ידי אדם מן היישוב שאינו עורך דין ושאינו בקיא בדין הקיים, זהו המקום בו נכנס עוד מקרקעין למשוואה. מטרתו של עוד מקרקעין הינה לבצע בדיקה דקדקנית של מצב הזכויות בנכס הכוללת, בין היתר, בדיקה של אופן רישום הזכויות, המצב התכנוני של הנכס, המצב המשפטי, בדיקת חבות במיסים ו/או היטלים וכמובן מעבר על חוזה המכר תוך ווידוא והקפדה על כך שזכויותיכם תישמרנה. עוד מקרקעין מלווה אתכם לאורך כל חיי העסקה ותפקידו להגן עליכם משפטית ולוודא, בין היתר, שאתם נכנסים לעסקה עם עיניים פקוחות לרווחה תוך מזעור סיכונים מקסימלי ומבלי שתתגלינה "הפתעות" לא נעימות בהמשך הדרך. עו"ד אריאל ז'אן, הינו מתמחה בתחום המקרקעין, משרדינו מעניק ליווי משפטי מלא בעסקת מקרקעין תוך הקפדה על מקצועיות, אנושיות ומציאת פתרונות יצירתיים במידת הצורך עד להשלמת העסקה במלואה.
כיצד עוזר לכם עוד מקרקעין?
- תאונות מס- לא פעם, עסקה אשר נראית לנו רווחית "על הנייר" עשויה לטמון בחובה חיובים לא מבוטלים אשר המוכר או הקונה לא צפו מראש- עובדה זו כשלעצמה יכולה להפוך את העסקה ללא כדאית עבור הצדדים.
בהתאם להוראות חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963 כל עסקה במקרקעין מחייבת דיווח לרשות מיסוי מקרקעין וזאת בתוך 30 ימים ממועד החתימה על העסקה כאשר הקונה נדרש לשלם מס רכישה והמוכר משלם מס שבח. במקרים מסוימים, קונים ומוכרים רשאים לבקש (במסגרת הדיווח לרשות המיסים) לעשות שימוש בסעיפי חוק המקנים להם זכאות לפטור/הנחה בתשלום המס. עוד מקרקעין המתמחה בדיני המס בוחן את העסקה לגופה ויודע לעשות שימוש בסעיפי החוק לקבלת פטור/הנחות ובכך לחסוך למוכר או לקונה עשרות עד מאות אלפי שקלים בעת ביצוע העסקה.
- בדיקה מצב רישום הזכויות בנכס- לאופן רישום זכויות המוכר בנכס ישנה חשיבות רבה. קיימים מספר סוגים של רישום כשהנפוץ שבהם הוא רישום הזכויות בטאבו בתת חלקה נפרדת. מצב רישום הזכויות יכול להשפיע באופן ישיר על קבלת המשכנתא על הנכס ולכן אין להקל ראש בנקודה זו.
- בדיקה תכנונית– אחת הבדיקות החשובות שעוד מקרקעין נדרש לבצע בטרם רכישת נכס הינה הבדיקה התכנונית. במסגרת בדיקה זו עורך הדין מוודא למעשה שהבנוי בפועל הינו בהתאם להוראות הדין ושלא קיימות חריגות בניה בנכס. לצורך ביצוע הבדיקה הנ"ל עורך הדין מוציא תיק הבניין של הנכס ממשרדי הוועדה המקומית ומוודא שאכן המצב הקיים בפועל תואם את ההיתר שהתקבל למבנה. בנוסף עורך הדין נדרש לבדוק את התב"ע (תכנית בניין עיר) החלה על הנכס ומוודא שאכן תואמת את המצב הבנוי בפועל.
בדיקת שעבודים/עיקולים הרובצים על הנכס- אחת הבדיקות החשובות ביותר בטרם ביצוע כל עסקה במקרקעין היא בדיקת קיומם של שיעבודים על הנכס, לצורך כך יש לעיין במרשם הרלוונטי (נסח טאבו, אישור זכויות, דו"ח עיון מרשם החברות, נסח חברה) ככל ונמצא שעבוד יש להתייחס לכך בחוזה המכר ובתוך כך צריך לוודא שהשעבוד הנ"ל מוסר במסגרת החוזה (הפרקטיקה המקובלת כיום היא שהמוכר דואג להנפיק מכתב כוונות כנגד הסרת השעבוד).
ייצוג עוד מקרקעין בעסקה
כפי שהוסבר לעיל, בין אם אתם קונים/מוכרים דירה למגורים או נכס להשקעה, חשוב מאוד שעוד מקרקעין מטעמכם יבצע את כל הבדיקות הנדרשות עבורכם ובכך יבטיח שנשמרות זכויותיכם.
עורכי דין מקרקעין
כולנו מבצעים בנקודה מסוימת בחיינו עסקת מקרקעין. מדובר בתחום גדול ונרחב עם פסיקות שונות וחוקים רבים. עורכי דין מקרקעין, הם עורכי דין אשר התמחו בתחום, מכירים כל דבר ופרט בנוגע לחוקי המשפט, וידעו היטב כיצד לייצג אתכם מול הערכאות השונות בין אם מדובר בבתי משפט, וועדות לתכנון ובניה מחוזיות וארציות, או באם מדובר בייצוג מול רשויות שונות. התחדשות עירונית ופינוי בינוי הוא נושא חשוב אשר נפוץ בשנים האחרונות, עורכי דין מקרקעין רבים מוצאים את עצמם מדי יום מטפלים בנושאים אלו כשהם מלווים הן את הקבלים והן את הדיירים והבתים המשותפים. בחרתם לבצע עסקת נדל"ן? עוד בטרם אתם מתחילים, פנו עוד היום אל אריאל ז'אן, משרד עו"ד, בעל ידע וניסיון רב בליווי עסקאות נדל"ן ומקרקעין פשוטות ומורכבות, שידאג לכל זכויותיכם.
עורכי דין מקרקעין – הכתובת שלכם לנדל"ן
בנוסף לנושאי חוזים, בדיקות מקדימות, תמ”א 38, עסקאות נדל"ן מסחריות בתחום המסחר והתעשייה, ונדל"ן פרטי, עוסקים עורכי דין מקרקעין גם בנושאי סכסוכי שכנים שונים. לדוגמת פלישה של שכן לשטח הפרטי, בניה לא חוקית ללא היתרים, ועוד. נושא נוסף בו נזדקק לעזרת עורכי דין מקרקעין, הסדרת זכויות וחריגות בנייה, הכוללים רישום נכסים, וחריגות שונות. מדובר בטיפול מול רשות מקרקעי ישראל, ועוד. תחום זה הוא גדול ובעל תת נושאים רבים לטיפול כמו חוזה חכירה, רישום או קיום צו ירושה. קיימת נטייה להתייחס אל חוזה שכירות כאל חוזה בעל חשיבות פחותה מאחר והיא שכיחה, ורבים אף מגדילים וחותמים על חוזה סטנדרטי שהורד מהאינטרנט. חשוב להבין כי חוזה שכירות הוא חוזה מורכב העוסק ביחסים בין הצדדים ובתוכו קיימים הרבה דגשים שחובה להבין בהם.
עורך דין מקרקעין – רק אצל המומחים
אם ברצונך לבצע עסקת נדל"ן, וברצונך לשכור את שירותיו של עורך דין מקרקעין מומחה, פנה עוד היום אל אריאל ז'אן משרד עו"ד, המומחה בתחום המקרקעין.
עסקת רכישה או מכירה של נכס נדל"ן כרוכה מטבעה בסכומי כסף נכבדים ומשכך אין להקל ראש בחשיבות הבדיקות הנדרשות בביצוע עסקה שכזאת. תפקידיו של עורך דין לרכישת דירה הם, בין היתר, לבחון בדקדקנות את מסמכי העסקה (חוזה, נסח טאבו וכיוב') ולוודא שזכויותיכם נשמרות במלואן. קיימת חשיבות רבה לכך שעורך הדין המייצג אתכם הינו עורך דין המתמחה במקרקעין.
במאמר קצר זה אסקור את תפקידיו של עורך דין מקרקעין ועורך דין למכירת דירה.
מהו תפקידו של עורך דין מקרקעין?
באופן כללי, ניתן לסכם ולומר שתפקידו של עורך דין מקרקעין היא לבצע עבורכם את כל הבדיקות הנדרשות על מנת שאתם תוכלו להתקדם עם העסקה בבטחה וללא דאגות.
להלן רשימה חלקית של הבדיקות המבוצעות על ידי עורך הדין:
- בדיקת המצב הרישומי של הנכס- יש לעיין בנסח ברישום של הנכס ממנו ניתן לקבל מידע על המצב הרישומי של הנכס (בעלות, חכירה, הערת אזהרה, חברה משכנת), כמו כן, ככל והנכס הנרכש הוא דירה בבניין מגורים, נצפה לראות בנסח הטאבו שהדירה רשומה כבית משותף.
- בדיקת שעבודים רשומים על הנכס- מעיון בנסח הרישום ניתן ללמוד על קיומם של שיעבודים, הערות אזהרה, צווי הריסה, עיקולים וכיוב'.
- בדיקת חבות מיסים- בהתאם להוראות החוק הקיים במדינת ישראל, נדרש לדווח למיסוי מקרקעין על כל עסקה במקרקעין. לכן, יש צורך לבצע בדיקה מקדמית האם ביצוע העסקה יגרור תשלום מס שבח/רכישה. עורך דין מקצועי מבצע עבורכם את הבדיקה הנ"ל כך שבעת ביצוע העסקה אתם יודעים בדיוק מהו גובה סכום המס שתידרשו לשלם.
- בדיקת תקינותם של מסמכי העסקה- עורך דין למכירת דירה עובר על מלוא מסמכי העסקה ובפרט על חוזה המכר ובתוך כך מוודא שזכויותיכם נשמרות במלואן.
מדוע חשוב לשכור את שירותיו של עורך דין שתחום התמחותו מקרקעין?
נכון למועד כתיבת שורות אלו, החוק במדינת ישראל מאפשר לכל עורך דין שהינו בעל רישיון עורך דין בתוקף לעסוק בתחום עריכת הדין על כל גווניו. יחד עם זאת, יש בעייתיות רבה, בלשון המעטה, שעורך דין שאינו בקיא בביצוע עסקאות מקרקעין יבצע עסקאות מסוג זה. זוהי גם הסיבה העיקרית שאנו שומעים לעתים קרובות על תביעות רשלנות מקצועית המוגשות כנגד עורכי דין שבחרו לייצג בעסקת מקרקעין על אף שאינם בקיאים בתחום.
לכן, לפני שאתם בוחרים עורך דין לרכישת דירה, יש לוודא תחילה שיש לו את הניסיון ואת הכישורים המתאימים בתחום הספציפי של מקרקעין. כמו כן, אל תתביישו לשאול את עורך הדין על ניסיונו בתחום, להיפך, בקשו ממנו שיספר לכם על ניסיונו בתחום המקרקעין ואפילו בקשו ממנו לקבל המלצות מלקוחות קודמים.
