המדריך הקצר לרכישת דירת יד 2

לאחר חיפוש ממושך, אשר לווה בהשקעת זמן רב מצדכם, סוף סוף, מצאתם את דירת חלומותיכם, אפילו ניהלתם משא ומתן עיקש עם המוכר והגעתם להסכמות בקשר למחיר ותנאי התשלום כך שמבחינתכם, ניתן להתקדם בהקדם האפשרי לחתימה על חוזה לרכישת הדירה. זהו גם המקום לעצור, להניח את האמוציות בצד ולבדוק את העסקה לגופה. 

בטרם תרכשו את הדירה, יש לבצע מספר בדיקות הכוללות בדיקות משפטיות, תכנוניות, פיזיות וכלכליות, כל זאת על מנת שתוכלו להתקדם לרכישת הדירה בראש שקט תוך מזעור הסיכונים ומבלי שתתגלינה "הפתעות" לא נעימות בהמשך הדרך.

במדריך זה, אפרט בקצרה את הבדיקות המקדמיות אותן חובה לבצע עובר לרכישת הדירה והכל מנקודת מבטי כעורך דין המתמחה במקרקעין כשמאחוריי מאות עסקאות שבוצעו בהצלחה. בשולי הדברים אבקש להבהיר כי מדריך זה אינו נועד בשום מקרה להחליף איש מקצוע אלא לתת לכם נקודת מבט על הבדיקות שבאחריותכם לבצע בתור רוכשים. חלק נכבד מהבדיקות שיפורטו להלן רצוי ואף הכרחי שיבוצעו על ידי איש מקצוע מתאים.

בדיקות פיזיות של הדירה והבניין

1. ביצוע סיור בבניין – חשוב לבצע סיור בבניין ובשטחים המשותפים ולוודא שאין "מפגעים" הנראים לעין. במקרים מסוימים, סיור קצר בבניין עשוי להאיר את עינינו לליקויים אשר לא לקחנו בחשבון. לדוגמא: קיומם של שכנים בעיתיים המאחסנים את חפציהם בחדר המדרגות בניגוד לחוק. מומלץ לבקר מספר פעמיים בבניין בשעות שונות של היום. 
2. שיחה עם ועד הבית – לועד הבית העוסק בניהולו השוטף של הבניין יש בדר"כ את כל המידע הרלוונטי בקשר לבניין ולשטחיו המשותפים. על כן, בטרם הרכישה מומלץ לקיים שיחה עם ועד הבית ובתוך כך לוודא את תקינותן של מערכות הבניין, קיומן של ליקויים מהותיים ברכוש המשותף, קיומם של "שכנים בעייתיים", בנוסף, יש לוודא מול וועד הבית האם צפוי שיפוץ ו/או שדרוג של הבניין אשר יגרור הוצאה כספית משמעותית מבעלי הדירות, ככל שאכן צפוי שיפוץ שכזה, יש לבחון האם ניתן לגלגל את החיוב הנ"ל לפתחו של המוכר במסגרת חוזה הרכישה.
   
3. בדיקה הדירה ומערכותיה באמצעות איש מקצוע –  הואיל ובמסגרת הרכישה הקונה מתבקש להצהיר שהוא בדק את הבית ומסכים לקבלו במצבו כפי שהוא  AS IS. על כן, מומלץ מאוד ואף רצוי להביא חברת בדק מקצועית שתבדוק עבור הקונה את הבית ומערכותיו בטרם הרכישה. בדרך זו, מתאפשר לקונה לאמוד את מצב הדירה ולחתום על חוזה הרכישה בעיניים פקוחות מבלי שהוא קונה "חתול בשק". במאמר מוסגר אציין כי במסגרת תפקידי, לא פעם, הגיעו לפתח משרדי תביעות של קונים אשר רכשו דירת יד שנייה ועם כניסתם לדירה גילו ליקויים שונים כמו בעיות רטיבות וכיוב' אשר לא ידעו עליהם במועד הרכישה, מיותר לציין שתביעות מסוג זה היו מתייתרות כמעט לחלוטין אם בטרם הרכישה היתה חברת בדק בודקת את הדירה.

בדיקות משפטיות

1. עיון בנסח הטאבו – נסח טאבו מהווה מעין "תעודת זהות" של הבית, מנסח הטאבו ניתן לקבל מידע על המצב הרישומי של הנכס (בעלות, חכירה, הערת אזהרה, חברה משכנת), כמו כן, ככל והנכס הנרכש הוא דירה בבניין מגורים, נצפה לראות בנסח הטאבו שהדירה רשומה כבית משותף. בנוסף, מנסח הטאבו נוכל ללמוד על קיומם של שיעבודים, הערות אזהרה, צוי הריסה, עיקולים וכיוב'. לאור האמור, עיון מקדמי בנסח הטאבו יכול לחסוך לנו עוגמת נפש רבה בהבנת התמונה המשפטית של הנכס. נכון למועד כתיבת שורות אלה, ניתן להוציא נסח טאבו באופן מקוון מאתר משרד המשפטים תמורת תשלום סימלי של 33 ₪.
2. עיון בדוח עיון משכון – יש להוציא דו"ח עיון משכון של בעל הדירה ולוודא שהזכויות החוזיות שלו בדירה אינן משועבדות לצדדים שלישיים, ככל ויימצא שיעבוד יש לדרוש את הסרתו במסגרת ההסכם וכתנאי לתשלום התמורה, נכון למועד זה, ניתן להוציא נסח טאבו באופן מקוון מאתר משרד המשפטים תמורת תשלום סימלי של 10 ₪.
3. עיון במסמכי הבית המשותף – ככל והבית הנרכש הינו דירה בבית מגורים שנרשם כבית משותף, חשוב להוציא את מסמכי הבית המשותף ולעיין בהם. במסגרת עיון במסמכי הבית המשותף הכוללים, בין היתר, תשריט ותקנון, יתאפשר לנו לזהות את הדירה והצמדותיה וכן לוודא את הזכויות והחובות של דיירי הבניין בינם לבין עצמם במסגרת הוראות תקנון הבית המשותף.
   
4. בדיקת הסכם שכירות (ככל והבית מושכר) – במידה והבית הנמכר מושכר לצדדים שלישיים, יש לקחת בחשבון שאנו נכנסים בנעלי המוכר בהסכם השכירות ובהתאם לכך עלינו לבדוק מספר דברים: א. יש לוודא שהסכם השכירות הינו בתוקף וככל שאינו בתוקף יש לעמוד על כך שייחתם אחד כזה. ב. הואיל אנו נכנסים כאמור בנעלי המוכר בכל הקשור להסכם השכירות יש לעבור על הוראות הסכם השכירות ולוודא שהוראותיו מקובלות עלינו ג.  רצוי מאוד לשוחח עם השוכרים באופן ישיר, לוודא שהם אכן מודעים לעסקת המכר הנרקמת ולוודא שהם ישתפו פעולה בכל הקשור להסבת הערבויות מהמוכר אלינו וכן ולוודא, למען הסדר הטוב, שהשוכרים מודעים למועד סיום תקופת השכירות.
   
5. בדיקת המיסים וההיטלים החלים על העסקה – כידוע, רכישת דירה מהווה עסקה במקרקעין אשר מעצם טבעה מחייבת דיווח לרשויות ובתוך כך עשויה לגרור חיובים שונים בדמות: היטל השבחה, מס רכישה, מס שבח ואף דמי הסכמה (כשמדובר בקרקע שבבעלות רשות מקרקעי ישראל). אשר על כן, בטרם הרכישה, חשוב לפנות לעו"ד המתמחה במקרקעין ו/או מומחה לענייני מיסים אשר יבצע בדיקה דקדקנית באשר לגובה המיסים ו/או ההיטלים הצפויים בעסקה. חשוב לציין שאף על פי שבעסקת רכישת דירה סטנדרטית מס השבח והיטל ההשבחה חלים (ככל וחלים) על המוכר ואילו על הקונה חל מס רכישה בלבד, אולם, האינטרס שלכם בתור רוכשים הוא לדעת מהו גובה היטל ההשבחה ומס השבח הצפויים וזאת על מנת שבמסגרת הסכם המכר יושאר סכום כסף מתאים בנאמנות שמטרתו יהיה להבטיח את תשלום החובות הנ"ל.

בדיקות תכנוניות

1. עיון בתיק הבניין של הדירה– יש לגשת פיזית לרשות המקומית שהבית נמצא בתחום שיפוטה ולעיין בתיק הבניין של הבית, מעיון בתיק הבניין נוכל להשוות את תכניות הבית (הגרמושקה) למצב הבנוי בפועל ולוודא, בין היתר, שהבית נבנה בהתאם להוראות הדין, ללא חריגות בניה ושהתקבל בגין הבנייה טופס 4 ותעודת גמר המעידים על כך שהבית נבנה כדין. גם במקרה זה, מומלץ לתת לאיש מקצוע מטעמכם (עו"ד או שמאי) לבצע את הבדיקות הנ"ל. בשולי הדברים אציין כי בשנים האחרונות, רשויות מקומיות רבות החלו להעלות סריקה של תיקי הבניין לרשת כך שניתן לעיין בתיקי הבניין באופן מקוון, אולם, מניסיוני, במקרים רבים תיקי הבניין לא נסרקים בשלמותם ולכן אין מנוס מלגשת פיזית משרדי הרשות המקומית.
   
2. בדיקת חשבונית ארנונה של הדירה – אחת הבדיקות החשובות לקיומן של סטיות/חריגות בניה היא ביצוע השוואה בין שטח הדירה הנקוב בחשבונית הארנונה לבין שטח הדירה הנקוב בנסח הטאבו, לצורך כך, יש לקבל מהמוכר מבעוד מועד העתק של חשבונית ארנונה של הדירה ולהשוות בין השטח הנקוב בחשבונית לבין השטח הדירה הרשום בנסח הטאבו, פער ניכר בשטחים יכול, במקרים מסוימים, להצביע על קיומן של חריגות בנייה. 

בדיקות כלכליות/מימוניות

1. לוח התשלומים – ככל וסיכמתם עם המוכר על לוח תשלומים מסוים, רצוי שתוודאו ב- 100% שביכולתכם לעמוד בו. במקרה שמכרתם דירה לצורך מימון רכישת הבית (עסקת back to back), יש לוודא שלוח התשלומים של עסקת המכירה מתאים ללוח התשלומים של עסקת הרכישה, מומלץ תמיד לקחת מרווח ביטחון בין התשלומים וזאת על מנת שלא להיכנס למצב של איחור בתשלומים אשר עשוי לגרור קנסות וריביות ואף במקרים מסוימים ייחשב כהפרה יסודית מצדכם. במצב בו חלק מרכישת הבית ממומנת באמצעות משכנתא יש להביא זאת בחשבון בלוח התשלומים וזאת מתוך הבנה שהליך קבלת משכנתא עשוי להתארך והוא כולל בין היתר: אישור מחלקה משפטית, ביצוע שמאות, עריכת ביטוח מבנה, חתימה על מסמכי הבנק (לרבות חתימה על יפוי כח נוטוריוני), רישום הערת אזהרה לטובת הבנק ועוד.
2. קבלת אישור עקרוני למשכנתא – במקרה בו הנכם נדרשים לקחת משכנתא למימון חלק מרכישת הבית, חשוב מאוד לקבל, מבעוד מועד, אישור עקרוני למשכנתא מבנק למשכנתאות. תוקפו של האישור העקרוני הינו ל- 24 יום לפחות ומחייב את הבנק ליתן את המשכנתא לפי תנאי האישור העקרוני, כל עוד האישור בתוקף. 

לסיכום, הליך רכישת בית הינו מורכב ואף במקרים מסוימים, עשוי לטמון בחובו לא מעט מוקשים אשר מהם רצוי שנמנע. על כן, בטרם רכישת הדירה, מומלץ מאוד שעורך דין  מטעמכם (המתמחה במקרקעין) יבצע עבורכם את כל הבדיקות הנדרשות ובתוך כך ימזער עבורכם את הסיכונים הטמונים בעסקה מסוג זה.

בברכה,
עו"ד אריאל ז'אן

טלפון ישיר: 050-4674161
כתובת מייל: ariel@jean-law.com

העבירו בין המלצות